Našli jste vhodnou nemovitost, v bance vám přislíbili hypotéku a zbývá už jen podepsat kupní smlouvu? Velice pečlivě si ji projděte. Víme, jaké ošemetné formulace může obsahovat a co to pro vás znamená.

Přes realitní kancelář si koupí byt či dům zhruba každý druhý člověk. Polovina lidí se domluví napřímo s majitelem. V obou případech se většinou jedná o cizího člověka, kterému svěřujete hodně peněz. O to důležitější je správně uzavřená kupní smlouva, samozřejmě v písemné podobě. Zdá se vám to jasné? Podle nového občanského zákoníku je však platná i smlouva uzavřená ústně, pokud se obě strany mají zájem dohodnout a řídit se závazky ze smlouvy vyplývající. Týká se to nejčastěji předkupní smlouvy, zažalovat vás tak může někdo i za to, že jste od koupě odstoupili po projevení vážného zájmu.

Dobře sepsaná smlouva

Kupní smlouva musí být vždy písemná s úředně ověřenými podpisy a měla by vyhovovat oběma stranám. 

Obsahuje údaje o prodávajícím (se souhlasem všech vlastníků) a kupujícím, o prodávané nemovitosti včetně všech součástí, o její ceně a způsobu předání jejího vlastnictví. „Mezi další důležitá ustanovení patří označení momentu, k němuž na kupujícího přechází odpovědnost za škody na nemovité věci, a také záruky a prohlášení, např. o stavu nemovitosti. Doporučuji vyhotovení písemného předávacího protokolu a pořízení fotodokumentace jejího stavu,“ radí Michal Zadák, manažer Sreality.cz.

Pečlivě zkontrolujte všechny identifikační údaje. „Pozemek stačí definovat parcelním číslem a katastrálním územím, budovu, která není součástí pozemku, musíte popsat číslem popisným (příp. evidenčním) a též pozemkem, na kterém se nachází. Byt či nebytový prostor je definován číslem jednotky a pak analogicky s předchozími pravidly také budovou, ve které se nachází. Detailnější identifikace je samozřejmě možná, ale čím více údajů, tím větší riziko, že je některý z nich napsán nesprávně,“ upozorňuje právnička Jitka Stránská.

Oblíbené finty 

Realitní makléři často mívají smlouvy výhodnější pro prodávající či svou realitní kancelář.

Nejrozšířenějším nešvarem jsou rezervační smlouvy. „Obvykle se jedná o jednostránkový dokument, kterým se kupující zaváže uzavřít kupní smlouvu bez bližších podmínek. Pokud nastane situace, kdy kupující nechce uzavřít kupní smlouvu z objektivních důvodů (např. není schopen se dohodnout na vyváženém znění kupní smlouvy nebo má nemovitost neočekávané vady), je velice těžké získat zpět zaplacenou zálohu. Rezervační smlouva by měla obsahovat alespoň základní podmínky, za kterých je kupující ochotný přistoupit ke koupi,“ doporučuje Jitka Stránská. Předem si ověřte list vlastnictví, případně podmínky pro výstavbu na kupovaném pozemku.

Bezpečné zaplacení

Zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí trvá 4–6 týdnů, peníze mezitím uložte do úschovy.

„Kupující složí celou kupní cenu do úschovy (advokátní, bankovní, notářské) a pak se podá kupní smlouva do katastru. Po přepisu vlastnického práva a převodu nemovitosti získá prodávající peníze,“ popisuje Vladimír Weiss, finanční poradce Partners. Některé realitní kanceláře nabízejí levnější úschovu peněz, ale je to nejméně spolehlivá možnost. „Úschovu peněz poskytují i advokáti, ale pak ti, kteří ho zařídili, přebírají riziko převodu peněz. Pokud zastupuje prodávajícího, považuje se za uhrazení ceny vložení peněz na účet advokáta, pokud naopak zastupuje kupujícího, je cena zaplacena až připsáním částky na účet prodávajícího,“ upozorňuje Jitka Stránská. To může zkomplikovat odstranění vad v podkladech pro vložení do katastru nemovitostí.

Při čtení smlouvy si do ní rovnou dělejte poznámky a trvejte na jejich zapracování. podpisy ověříte za 30Kč na czechpointu na poště či úřadě.

Jak postavit dům na hypotéku bez nervů

Složitějším procesem vás srozumitelně provede Jiří kubík, finanční poradce partners.

Dům si dopředu dobře promyslete. Pravděpodobně v něm strávíte celý život, uvažujte proto i o svých potřebách ve stáří.

Navrhněte si jej tak, abyste v něm mohli bez přílišných úprav žít po celou dobu, teď s dětmi i až odejdou. Velký dům znamená velké náklady na údržbu a vytápění. Hypotéku si většina lidí bere na 15–20 let a je škoda po jejím zaplacení žádat o další úvěr na přestavbu.

Nedívejte se pouze na cenu stavby.

Nechte si projekt nacenit od více společností, nejen od projektanta. Praxe ukazuje, že každý dům (pokud není stavěn na klíč) se téměř vždy prodraží. A někdy i o více než 30 %. Důvodem bývají rostoucí náklady na stavební materiál, daně i náročnost klientů.

Hypotéku si berte s rezervou.

Je vždy lepší vzít si úvěr o trochu větší, než aby peníze na konci scházely. Většinou lze bez sankcí nevyčerpat 20 % úvěrového rámce. Tímto způsobem vznikne rezerva pro případné navýšení rozpočtu. Při financování hypotékou máte navíc dvojí dohled nad rozpočtem. Nezávislý odhadce z banky případné nereálné ceny zjistí a předejde tak situaci, kdy by se za danou sumu nedostavělo, nebo naopak je projekt předražený. Pokud odhad vyjde s ohledem na lokalitu shodně, vypadá vše v pořádku.

Smlouvy dejte přečíst advokátovi.

Ještě před zahájením stavby si nechte prověřit smlouvy se stavební firmou odborníkem. Zaměřte se na pasáže sankcí v případě zpoždění prací, nedodržení rozpočtu či špatně odvedenou práci.

Sjednejte si nezávislý stavební dozor.

Každý den za vás zkontroluje probíhající práce a jejich kvalitu a zamezí případným škodám a nervům s reklamacemi.